Qu'en est-il si vous vendez un immeuble avec plusieurs copropriétaires (vendeurs)?

Si vous vendez un immeuble avec plusieurs copropriétaires (vendeurs), il y a des règles spécifiques à suivre, surtout si certains sont non-résidents fiscaux du Canada. Voici ce que vous devez faire, étape par étape :

1. Chaque copropriétaire est traité individuellement

• Chaque vendeur, qu’il soit résident ou non-résident, est responsable de sa propre part de la vente.

• La part de chacun doit être clairement indiquée (par exemple, 50/50, 30/70, etc.).

• Les obligations fiscales sont différentes selon le statut fiscal de chacun.

2. Obligations pour les non-résidents

Chaque non-résident doit :

• Déposer un formulaire T2062 distinct, pour sa part de la disposition. Fournir d’autre formulaires selon les situations T2062A, T2091, obligations spécifiques au Québec, etc.).

• Fournir les documents justificatifs propres à sa situation (preuve d’achat, calcul du  prix de base rajusté aux fins fiscales, frais capitalisables, etc.).

• Produire une déclaration de revenus canadienne (T1-NR) après la vente (sauf exceptions)

3. Obligations pour les résidents canadiens

• Les résidents canadiens n’ont pas besoin de certificat de conformité.

• Ils doivent déclarer leur part du gain dans leur déclaration T1 ordinaire.

• Aucun impôt n’est retenu à la source sur leur part.

4. Obligations de l’acheteur

• L’acheteur (via son notaire/avocat) est tenu de retenir 25 % (37,875% si au Québec) ou 50 % si l’immeuble a été loué (62.875% si au Québec) du prix de vente brut attribué aux non-résidents, sauf si un certificat T2064 a été obtenu à temps.

• L’acheteur doit donc savoir qui est résident et qui ne l’est pas, et dans quelles proportions.

5. Exemple simple

Vous vendez une propriété avec 2 autres personnes :

• Vous êtes non-résident (33.33 %)

• Copropriétaire 1 est résident (33.33 %)

• Copropriétaire 2 est non-résident (33.33 %)

Vente de 900 000 $, acheté initialement 600 000$, gain de 300 000 $

• Vous et le copropriétaire non-résident devez chacun déposer un T2062 et payer l’impôt estimé sur 100 000 $ de profit chacun

• L’acheteur doit retenir 25 % de 600 000 $ (part du prix de vente des non-résidents) = 150 000 $, sauf si les certificats (si demandé sur disposition éventuelle) sont reçus à temps.

• Le copropriétaire résident déclare son gain normalement dans sa déclaration canadienne

6. Conseils pratiques

• Coordonnez-vous dès le début entre copropriétaires pour éviter les blocages à la vente.

• Si vous êtes plusieurs non-résidents, chacun doit :

  • Obtenir un numéro fiscal canadien (NAS, NII ou NE)

  • Préparer ses propres formulaires T2062 et tous les autres formulaires connexes selon la situation.

  • Soumettre ses propres documents (copies communes acceptées, mais dossiers séparés)

En résumé

Cas	Action requise
Plusieurs vendeurs	Chaque vendeur est responsable de sa propre part
Non-résident	Doit produire un T2062, payer un acompte, puis produire un T1-NR
Résident canadien	Déclare son gain dans sa déclaration T1 normale
Acheteur	Retient l’impôt sur la part des non-résidents (sauf certificat)
Formulaire T2062	Un formulaire par non-résident copropriétaire