Guide complet pour les non-résidents qui vendent un immeuble au Canada
- 20 nov. 2025
- 6 min de lecture
Dernière mise à jour : 21 avr.
Vendre un immeuble au Canada en tant que non-résident implique des obligations fiscales spécifiques. Ce guide présente les règles essentielles : formulaires requis, délais, obligations fédérales et provinciales, ainsi que les meilleures pratiques pour éviter les retenues excessives et les retards de fonds.
1. Pourquoi faut-il obtenir un certificat de conformité ?
Lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier situé au Canada, les autorités fiscales exigent que des sommes soient retenues avant que le produit de la vente ne quitte le pays en l’absence de certificat de conformité. Cela prend forme d’une retenue à taux fixe sur le produit de vente, peu importe si la transaction est profitable.
Une autre exigence des autorités fiscales est de produire une demande de certificat dans laquelle il est possible de récupérer une portion des sommes en estimant l’impôt sur le profit réel de la transaction.
Pour ce faire, le vendeur non-résident doit :
Présenter une demande de certificat de conformité (formulaire T2062 ou variantes),
Verser un paiement ou fournir une garantie pour l’impôt estimé,
Obtenir le certificat qui permettra à l’acheteur ou au notaire de libérer le solde du produit de la vente.
Sans ce certificat, l’acheteur peut devenir responsable de l’impôt impayé, ce qui explique pourquoi la retenue à la source est obligatoire si le certificat n’est pas disponible au moment de la clôture. Vu les délais de traitement des demandes de certificat, la majorité des transactions se font avant que le certificat soit délivré.
2. Les formulaires et certificats à connaître
T2062 : utilisé par les non-résidents pour demander le calcul de l’impôt estimé sur la vente de votre immeuble et obtenir le certificat de conformité.
T2062A : variante pour certaines catégories de biens, incluant les biens amortissables, par exemple pour un immeuble locatif.
T2064 (disposition proposée) : si vous avez demandé le certificat avant la conclusion de la vente, c’est un certificat de type T2064 qui sera émis. Il est possible que d’autres démarches soient nécessaires si les circonstances ont changé entre la demande initiale et la date de la vente réelle.
T2068 (disposition réelle) : si vous avez demandé le certificat une fois la vente réalisée, c’est ce certificat qui sera émis.
Tous ces processus sont encadrés par l’article 116 de la Loi de l'impôt sur le Revenu du Canada.
3. Délais et obligations pratiques
Notification aux autorités fiscales : doit être faite rapidement, idéalement avant la clôture de la vente. Des pénalités sont prévues si vous soumettez la demande après les 10 jours suivant la clôture de la vente.
Délais de traitement : les agences du revenu peuvent prendre plusieurs mois pour émettre le certificat. Il est donc préférable de déposer la demande bien à l’avance car les fonds retenus lors de la vente ne sont libérés qu’une fois le certificat reçu.
Si le vendeur non-résident ne produit pas la demande de certificat dans les délais, des pénalités et intérêts importants sont applicables.
4. Retenue à la source par l’acheteur, le notaire ou l’avocat
Si le certificat n’est pas disponible lors de la vente :
Une fois le certificat obtenu, toute portion excédentaire est libérée au vendeur.
Cette retenue peut être importante et retarder l’accès aux fonds. D’où l’intérêt de déposer la demande T2062 avant la clôture si possible.
5. Particularités provinciales : le cas du Québec
Le notaire doit retenir 25 % pour l’Agence du Revenu du Canada ou ARC (parfois 50%) et 12,875 % pour Revenu Québec avant de libérer le solde au vendeur.
Les formulaires provinciaux (p. ex. TP-1097 et autres formulaires connexes) doivent être remplis parallèlement à la demande fédérale.
Dans la pratique, les montants retenus peuvent atteindre environ 37,875 % (62.875% si bien amortissable) jusqu’à ce que les certificats soient reçus des deux paliers de gouvernement.
6. Conséquences fiscales pour le vendeur
La retenue ou le paiement demandé par les autorités fiscales lors de la vente est en fonction du prix de vente, alors que le certificat est une estimation des impôts sur le profit net.
Par exemple, un non-résident qui vend un immeuble 1M$ qu’il aurait acheté pour 1M$ doit payer une retenue de 250 000$ (378 750$ si au Québec) lors de la vente, peu importe son profit.
Lors de l’émission du certificat, ce montant intégral lui sera remis car ayant vendu au même prix que le coût d'achat, il n’y a aucun profit net.
Le vendeur doit aussi produire une déclaration de revenus canadienne pour l’année de la disposition. Cette déclaration de revenu distincte des certificats est une étape supplémentaire aux certificats. Lors de cette étape, il sera possible de récupérer d’autres sommes d’argent (sauf exceptions).
7. Meilleures pratiques pour éviter les problèmes
Déposer la demande T2062 le plus tôt possible, il est permis de déposer la demande dès l’obtention d’une promesse d’achat acceptée.
Fournir à l’ARC toute la documentation : contrat, coût initial, preuves de rénovations, coordonnées du vendeur, etc. afin d’éviter les demandes d’informations complémentaires.
Coordonner avec le notaire (ou avocat) et un fiscaliste pour les obligations fédérales et provinciales. Bien préparer sa demande fait toute la différence. Il existe aussi des stratégies pour accélérer le processus.
Prévoir un plan de trésorerie qui tient compte de la séquence temporelle des décaissements. Une somme sera retenue lors de la vente, une portion sera ensuite récupérée lors de l’émission des certificats, et une dernière portion peut être récupérée lors de la déclaration de revenu finale.
8. Risques et sanctions
Si l’acheteur ne respecte pas l’obligation de retenue :
Les autorités fiscales peuvent le tenir solidairement responsable de l’impôt impayé.
Des pénalités et intérêts peuvent s’appliquer.
Si le vendeur non-résident ne produit pas la demande de certificat dans les délais, des pénalités et intérêts importants sont applicables.
9. Professionnels à consulter
Notaire (au Québec) ou avocat immobilier (reste du Canada): pour la transaction et les retenues.
Fiscaliste spécialisé en non-résidents : pour la préparation des formulaires T2062, T2062A et formulaires connexes en plus de la déclaration de revenus.
10. Exemple de calendrier pratique
Dès la promesse de vente : préparer le dossier et déposer T2062
Au plus tard 10 jours après la disposition : notification obligatoire aux autorités fiscales si ce n’est déjà fait.
Pendant le traitement : le notaire ou avocat retiendra les fonds jusqu’à réception du certificat.
11. Points clés à retenir
Une demande T2062 bien préparée et déposée à l’avance évite la plupart des problèmes.
Sans certificat, la retenue obligatoire peut atteindre de 25% à 62,875 % du prix de vente selon la province et selon le type de bien.
La coordination entre l’ARC, Revenu Québec, le notaire ou avocat et le fiscaliste est la clé pour éviter des retards coûteux.
12. Autres lois et programmes
Avant d’émettre les certificats, les autorités fiscales vérifieront la conformité de tous les autres programmes qu’ils administrent. C’est pour eux une dernière occasion de se payer à même les fonds de la retenue.
Assurez-vous donc d’être à jour dans vos obligations fiscales des programmes suivants :
Impôts des particuliers
Si vous avez résidé au Canada par la passé, assurez-vous d’avoir produit toutes vos déclarations, incluant la déclaration de l’année du départ.
Taxe sur les logements sous-utilisés
Si vous êtes un non-résident (sauf un citoyen canadien ou un résident permanent) qui détient un immeuble, vous avez l’obligation de produire une déclaration de taxe sur les logements sous-utilisés, peu importe l’usage que vous faites de l’immeuble. Il existe des exemptions pour payer cet impôt, mais aucune exemption ne vous exempte de produire cette déclaration. La Loi prévoit des pénalités importantes si vous omettez de produire cette déclaration, peu importe l’usage que vous faites de cette propriété.
Déclaration des revenus locatifs par un non-résident
Si vous louez un immeuble au Canada en tant que non-résident, vous avez des formalités de retenu des impôts (Partie XIII de la LIR) et vous pouvez / devez aussi déclarer ce revenu locatif à chaque année (dans une déclaration dite de “Section 216” du nom de l’article de la Loi concerné). Vous avez deviné, là encore il y a des pénalités en cas de non-conformité.
Si vous vous trouvez dans cette situation, consultez-nous car il existe des solutions de mise-à-jour fiscale stratégique qui peuvent parfois éviter ces lourdes pénalités.
