Conventions fiscales internationales et disposition d'un immeuble au Canada par un non-résident : ce que les notaires et avocats doivent savoir

Lorsqu’un client non-résident dispose d’un immeuble situé au Canada, l’analyse ne s’arrête pas aux règles internes prévues par la Loi de l’impôt sur le revenu. Elle doit également tenir compte, dans plusieurs cas, de l’existence d’une convention fiscale entre le Canada et le pays de résidence du vendeur. Cette dimension internationale peut influencer la planification, la perception du client à l’égard de la retenue et la déclaration finale du gain dans son pays d’origine, bien qu’elle n’élimine généralement pas la compétence fiscale canadienne sur le gain immobilier.

Pour les notaires et avocats impliqués dans la transaction, une compréhension générale du rôle des conventions fiscales permet d’anticiper certaines interrogations, de mieux orienter le client et d’éviter les malentendus.

1. Principe fondamental : l’imposition prioritaire de l’État de situation de l’immeuble

Dans la quasi-totalité des conventions fiscales signées par le Canada, un principe demeure constant : les gains tirés de la disposition d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où le bien est situé.

Ainsi, lorsqu’un non-résident vend un immeuble situé au Canada, le Canada conserve le droit premier d’imposer le gain en capital, peu importe le pays dans lequel le vendeur réside.

Ce principe signifie concrètement que :

• La convention fiscale ne dispense pas le vendeur de ses obligations fiscales canadiennes

• Le certificat de conformité (T2062 et, au Québec, TP-1097) demeure obligatoire

• La retenue prévue à l’article 116 LIR s’applique, avec ou sans convention

C’est un point essentiel à expliquer au client non-résident qui croit, à tort, que la convention l'exempte automatiquement de l’impôt au Canada.

2. Rôle réel de la convention fiscale : éviter la double imposition

Si la convention ne supprime pas l’impôt canadien, elle sert principalement à empêcher une double imposition intégrale du même gain.

En règle générale, le mécanisme suivant s’applique :

• Le Canada impose le gain en capital découlant de la vente de l’immeuble

• Le pays de résidence du vendeur inclut également ce gain dans la déclaration locale

• Toutefois, un crédit d’impôt étranger est accordé au résident pour l’impôt déjà payé au Canada

Cela permet en principe d’éviter que le gain soit imposé deux fois à plein taux.

La convention devient donc pertinente surtout au stade de la déclaration fiscale dans le pays de résidence, plutôt qu’au moment de la transaction notariale elle-même.

3. Cas particulier : planification basée sur la résidence fiscale

La résidence fiscale du vendeur est un facteur déterminant qui doit être établi avec précision. Il ne s’agit pas simplement de la citoyenneté ou du lieu d’habitation, mais d’une notion fiscale fondée sur des critères spécifiques.

Un même client pourrait être :

• Résident fiscal d’un pays ayant une convention avec le Canada

• Résident d’un pays sans convention

• Résident multiple selon les lois internes, nécessitant l’application des règles de « tie-breaker » prévues par la convention

Pour le notaire ou l’avocat, il est prudent d’exiger une déclaration écrite du statut de résidence fiscale et, lorsque pertinent, une validation par un fiscaliste.

Une mauvaise qualification peut entraîner une mauvaise application des obligations de retenue et de déclaration.

4. Conventions fiscales et taux effectif d’imposition

Les conventions fiscales ne modifient pas directement le taux d’imposition du Canada sur un gain immobilier. Celui-ci reste déterminé selon les règles canadiennes applicables aux non-résidents, notamment :

• Inclusion de 50 pour cent du gain en capital dans le revenu imposable

• Taux d’imposition effectif dépendant de la province de situation du bien

• Traitement distinct de la récupération d’amortissement comme revenu ordinaire

En revanche, la convention peut influencer :

• Le taux global final une fois combinés l’impôt canadien et l’impôt étranger

• La stratégie de planification de la vente (moment, structure, utilisation des pertes, etc.)

• Le choix de détenir ou non certains biens à travers des structures intermédiaires

Cela dépasse habituellement le cadre de la transaction immobilière stricte, mais fait partie des considérations stratégiques du client à long terme.

5. Ventes par l’intermédiaire d’une société étrangère

Un scénario fréquent concerne la détention de l’immeuble par une société étrangère plutôt que par une personne physique.

Même dans ce cas, la plupart des conventions fiscales confirment le droit du Canada d’imposer le gain si la valeur de l’action de la société repose principalement sur un bien immobilier situé au Canada.

Autrement dit, transférer un immeuble dans une société étrangère ou vendre les actions de celle-ci ne permet généralement pas d’éviter l’impôt canadien si l’actif principal demeure immobilier et canadien.

Cette règle anti-évitement est souvent sous-estimée par les clients et doit être gardée en tête par le professionnel appelé à analyser la structure juridique de propriété.

6. Impacts pratiques pour les notaires et avocats

Même si les conventions fiscales ne modifient pas directement l’exécution de la vente, elles ont un impact concret sur la relation client et la gestion du dossier :

• Le client peut refuser ou contester la retenue, croyant être protégé par une convention

• Certains conseillers étrangers peuvent donner des directives contradictoires aux règles canadiennes

• Des délais peuvent survenir si le client attend une confirmation de statut de résidence de son fiscaliste étranger avant d’agir

Le rôle du notaire ou de l’avocat consiste à rappeler avec clarté que :

• Les lois fiscales canadiennes s’appliquent d’abord à la transaction

• La retenue n’est pas négociable en l’absence d’un certificat de conformité

• La convention sera prise en compte ultérieurement, dans le cadre de la déclaration du vendeur à l’étranger

7. Positionnement recommandé auprès du client non-résident

Pour éviter les conflits ou incompréhensions, il est recommandé d’adopter une approche pédagogique et documentée auprès du client :

• Expliquer que la convention ne dispense pas de la retenue

• Illustrer le mécanisme du crédit d’impôt étranger

• Encourager la coordination entre le fiscaliste canadien et le fiscaliste étranger

• Documenter par écrit l’information fournie au vendeur

Cette transparence protège à la fois le client et le professionnel en cas de contestation future.

Conclusion

Les conventions fiscales jouent un rôle déterminant dans l’élimination de la double imposition, mais elles ne constituent pas une échappatoire à l’imposition canadienne sur les gains immobiliers. Dans la pratique notariale et juridique, elles interviennent surtout en arrière-plan, au moment de la planification fiscale globale du client.

Pour le notaire et l’avocat, la maîtrise de ce principe permet de mieux encadrer les attentes, d’éviter les erreurs d’interprétation et d’assurer une gestion harmonieuse de transactions de plus en plus internationalisées.